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任志强再次现身猛烈开炮!一针见血地指出房租上

  俗话说行家一出手,便知有没有!任志强先生在参加了博鳌21世纪房地产论坛之后接受了某地产媒体的采访,谈到租房市场相关话题。最近租赁市场绝对是炙手可热,引起了社会各界广泛关注。对任先生的采访或许能为我们解密租金上涨的原因。

  我看到有一些机构,比如说像链家,他们会在私人市场收闲置的房屋用来做租赁,您觉得这样的模式是一个好一点的突破方法吗?

  这是一种不得已而为之的方法,你再怎么说人们就这么多套房子,当不允许买第二套第三套房子的时候,人们哪有多余的房子?你都收完了怎么办!剩余的房子在哪呢?你是没有办法再扩大的,你不收的时候我也在租,不过是我在租的时候不如你租的规范。中国没有办法计算投资回报率,是因为人们常常按照市场价计算投资回报率,后来的房子也是用这种办法,可是你恰恰忽略了一点,我们有70%的房子是旧房子,和商品房几乎相等的比例,房改房和拆迁房占得比例相当大。我那个房改房的成本才有多少啊,所以大量的房改房在出租的时候把整体的租金价格拉下来了,我们房改房可能五万块钱,四万块钱三万块钱一万块钱都有,百分之好几百的回报率啊,所以租金价格就下来了,你要是按照市场的价格算,可能就百分之三到五,很低,如果扣除利息成本可能就百分之一二了,对吧,但是如果你要是把这些东西都按住,那么市场的租赁价格就上来了,我的员工早期分配公房,最后房改了,也就是几万块钱买了一套房。现在一个月租金可能就上万块钱,最少的八九千,他是不是很快就收回来了,所以他觉得它很好啊,所以你们别搞错了,百分之六十多是非商品房部分。

  我没觉得没有多少,因为总量就不足,在计算大城市房屋的总量的时候,很多人或者说很多官员做了一个错误的判断,他们认为按照套数计算的话,我们的住房已经够了一户家庭一套房子,或者到了1.1。他们的计算有一个最大的错误就是一户家庭不是住一套房子,因为我的子女单独住一套房子,但是户口本还在我的户口本上。因为子女可能不够支付银行按揭的那个条件,贷不了款,得靠我去贷款,所以买房的名义还是以我的名义买房,好像名义上我有两套房子,但实际上是没有分户的户口本的另外一个人在居住,这个比例是很高的。中国现在大概有7500万的独居户,其中有4000万左右是老人,有3500万多是年轻人,80后90后不跟父母一起住,我们就算单独居住的,这个比例要多高呢。北欧现在是40%,中国现在是五点几六点几的样子,如果我们要涨到40%的话,会有多少个独居户呢,大概有2亿5000万的独居户或者更多。我们最近三年,每年的独居户增长是30%,而且还在继续增长,我们估计很快就会有2亿多个家庭,现在我们这个城市一共才3亿多户口本,就是连流动户口和常驻人口都算上,那2.5亿的独居人口怎么办,要翻一番的,几乎翻一番的,可知我们的房子是不够用的,但在他们的概念里房子已经够了,他们不知道这中间的差距有多少。

  中国与国外有一个最重要的错误计算,中国是分摊的建筑面积计算的,美国这些国家都是按套内面积计算的。德国都是按套内面积计算的,按人均面积计算我们最起码有百分之二十的差距,我们尤其错误的是以为商品房在中国占多少地位了,其实商品房所有的城市算起来也就百分之三十多,在所有住房里头,只有百分之三十多是商品房,剩下了的百分之七十是五十年分配历史而造成的一个结果,大部分房子都不是商品房,那个房子又破又旧又小,你不能拿这百分之三十和它平均啊,因为百分之七十的人住在破旧的房子里,北京没有电梯的房子有百分之七十,没有卫生间的房子超过百分之七十,卫生间是什么概念,是带洗澡设施的,不是只有厕所,如果那百分之七十的房子连卫生间都没有,有热水的有百分之多少,大概有百分之五左右,虽然有些家庭安了淋浴器,但是淋浴器毕竟不够安全也不够舒适,所以没有热水供应没有卫生间,你叫是美好生活吗?所以中国的房地产市场一定不能错误的理解现状,你知道上海的户均是多少吗?只有60多平米,所以你按人均计算好像很大,你按户均只有60多平米,北京也就70平米,你以为房子很大吗?全中国100平米以上的房子不到15%,还计算人均,这是瞎胡闹!

  一、长租公寓,可以理解为二房东,他们只是房源的搬运工,他们并不生产房源(也存在重资产模式运营长租公寓的,以传统的开发商居多)。所以对于二房东性质的长租公寓,并没有解决实际问题,他们只是依仗资本的力量更有钱可以收更多的房子,更规范而已。如果真正的想改变供需之间的关系,从而影响租金的价格,只能由拥有多套房子人的人来提供,很可惜,我们的政策对于现在准备想成为多套房子的拥有者并不友好。取消他们的购买资格,等于变相的减少租赁房源。这也成为了房租上涨的条件。

  二、关于租金回报率低的问题,任志强先生说出了另一个原因。在统计商品房的租金回报率时,统计的样本包含了很多的以非商品房价格获得的房子,比如房改房。它们把整体租金的价格拉低了。

  三、任志强对大城市的闲置存量房数量给出了明确的观点:总量不足。要知道大城市的人口是聚集的,总量不足意味着供需失衡,北京的这次租金的跳涨的基础就是供不应求。而任先生还给出了一个惊人的数字,就是每年我国的独居人口是以30%的增速在增长,这意味着我们需要更多的房子,关键问题是仅仅我们的独居的行为方式就要占用很多的房子。这个需求持续增加,此消彼长,用于租赁的房子就会变少!

  四、人均居住面积统计的是40平米,任先生有意见,我国用的是建筑面积来计算,而国外基本用的是套内面积算,这里大概有20%的差距,什么意思呐?如果按照国外的统计标准,我们的人均居住面积只有32平米。解释套内面积和建筑面积的概念有点晦涩,放一张图给大家看更直观。

  而目前按照国际的算法,我国人均32平米也是有问题的,大概有70%的房子都不是商品房,而且都是老破小,不能满足美好生活的需要,它们应该更新换代,这个规模是惊人的,换句话说我们需要的房子还远远不够。

  最后对任志强先生的观点做个总结:在大城市的租赁住房本身就很短缺,现在还在加速短缺,随着独居人口的增速越快,房子的消耗越快,而用于出租的房子将越少。由此看来,大城市租金的上涨是未来必然趋势。土地作为财富之母,其价值总要体现,要么体现在房价上,要么反应在房租上,摆脱它就像摆脱地球引力一样是不可完成的任务!除非你做好了准备能逃离地球!

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