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从指标背离预估20急速赛车18年房地产走势

  在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后,2018年的房地产市场将进入相对平静的发展期。房地产开发投资将会缓慢下行,但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中,行业集中度将会继续提升。相应的,几个背离的指标也有望出现弥合态势。

  房地产行业的韧性对中国经济在2017年企稳回升发挥了重要作用。这一年房地产业在我国GDP的占比已升至6.51%,是有统计以来的最高水平。只是,随着房地产去库存告一段落及调控仍保持高压之势,房地产市场也呈现出一些统计指标的背离现象。

  一是销售弱,但拿地猛。2017年1月至12月商品房销售面积同比增长7.7%,相比2016年大幅放缓,而房地产开发企业土地购置面积增速1月至12月同比增长15.8%,远高于2016年。销售持续走弱,企业仍大量拿地,可能源于两个原因:企业有钱拿地及地方政府加大了推地力度。经过两年火热的去库存,房地产企业资金状况显著改善,排名靠前的大企业资金更充裕。目前房地产开发资金来源中自筹资金(主要是非标融资)同比增速持续上升,而其他资金增速(主要是跟销售相关的定金及按揭贷款)也回升至8.6%。根据2017年4月住建部和国土部联合发布的通知,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。在租购并举思路的主导下,去年下半年用于租赁的地块也加大了推出力度。

  二是新开工快,但整体施工慢。2017年1月至12月,房屋新开工面积同比增长7.0%,增速比1月至11月提高0.1个百分点,与此同时,1月至12月施工面积同比增长3.0%,增速仅比1月至11月回落0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落,但前者仍远高于后者。

  新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后一年内不开工,需缴纳最高20%的土地闲置费;两年内不开工,政府有权无偿收回土地使用权。所以,企业在拿地之后会尽快开工。而施工面积由新开工面积和复工面积共同决定。新开工面积同比加快,整体施工面积增速偏慢,意味着复工面积同比增速放缓,除了环保督查限制施工项目进展,房企受新盘限价政策影响而放缓推盘力度和竣工速度也是重要原因。

  三是拿地猛,但开发增速放缓。2017年1月至12月土地成交价款13644亿元,同比猛增49.4%,是2011年初以来的最高水平,而同期全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1月至11月回落0.5个百分点,是全年最低水平。

  从宏观层面分析,2017年是房地产调控大年,政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定,为落实长效机制提供窗口期。与往年相比,2017年调控体现出三个特点:热点城市政策出台“高频次”、调控城市覆盖“范围广”、政策措施“多维度”。一方面,预售证监管、土地供应调控及限售等政策,在供给端限制增加供应。另一方面政府又通过需求端调控对投资需求严加限制,甚至影响了一部分自住需求。由此,房地产销售增速趋势性回落,进而影响到企业的开发资金来源和投资增速。

  从微观层面分析,经过10年的高速发展,房地产企业分化加剧,行业集中度不断提升。2016年,前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81%和25.33%,分别较上年提高1.94和2.52个百分点;前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19%和15.94%,分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年1月至9月,房地产市场集中度继续提升,前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.40%和32.50%;前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.80%和20.30%。房地产市场进一步呈现巨头竞争之势,大房企融资手段和渠道更丰富,博弈的能力更强,应对市场波动的底气也更足。所以,即使整体销售增速逐渐走低,他们仍能保持较强的盈利水平,并有动力积极拿地,在全国布局。

  在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大政下,2018年的调控政策仍将继续延续,但会逐渐向供给层面偏移,为长效机制落地争取时间。预计销售增速将会继续下行,进而会通过“销售―资金来源―房价―新开工―投资”的渠道向投资端传导,房地产开发投资增速由此将逐渐放缓。

  不过,随着产业集中度提升,市场波动性也会随之减弱。而且,基于以下三个因素,预计2018年房地产开发投资增速也会有所限制:首先,房地产长效机制落地将迈出实质性步伐,多元化住房供应体系正在形成,多个省市确定要加快发展住房租赁市场,多地开展集体建设用地建设租赁住房试点,租赁住房建设和土地供应将增加;其次,经过前期大力度去库存,待售面积已降至近3年来的最低水平,这意味着新房价格下跌空间有限,有望对投资端产生带动作用;最后,最新调控政策将土地供应跟房地产销售挂钩,加大了土地供给的弹性,而且2018年有580万套棚改计划,虽然低于2017年的609万套,但高于市场预期的500万套。

  总体来看,房地产市场在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后,2018年将进入相对平静的发展期。调控政策加码的空间有限,而且会逐渐向供给端偏移;房地产开发投资将会缓慢下行,但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中,行业集中度将会继续提升。相应的,几个背离的指标也有望出现弥合态势。

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