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房产房产市值65万亿美元的误读

  陈伟 根据一张名为“股票/房地产市值概览”的图表统计,中国房地产市值已达65万亿美元,折合450万亿元人民币,比美国(30万亿美元)、欧盟(20万亿美元)、日本(10万亿美元)三者的总和还要高。该数据的出处和统计方法虽有待考证,但30年前“卖掉东京就能买下美国”的说法此时在中国重现,不得不说加剧了人们的担忧

  而从概念上讲,统计房地产总市值本身意义不大。第一,在统计当中,有许多数据的宏观加总是没有意义的,只有平均数据或个体数据的比较才有意义。比如,重庆居民上班途中所耗费的总时间为4000万小时、北京为2000万小时,这样的结论不可直接比较,也不能得出重庆居民上班途中耗费时间更长的结论。而重庆居民上班途中所耗费的平均时间为半小时、北京平均为1小时的统计才是有意义的

  同样的逻辑,只要从上述房产总市值的统计数据倒推出平均数据,就能看出这一统计有明显的错误

  根据住宅抽样调查,中、美、欧、日的户均住房在1至1.2套之间,差别并不太大,这里简单以户均住房为1套来计算。那么,中国有13.9亿人口、家庭平均人口规模为3.03人,按65万亿美元的总市值来计算,则中国平均每套房产价值为14万美元。按照同样的计算方法,根据以上数据得出,美国平均每套房产价格为 24万美元,欧盟9万美元,日本15万美元

  从平均数据来看,只有美国的套均房产价格是合理的。考虑到中国人均居住面积较小、户均套数较多,结果得出中国平均每套房产的价格是欧盟的1.56倍,这显然不符合事实。同样,按照使用面积统计人均居住面积,中日之间差别不大,但日本城市化率高达93%,且在三大城市圈聚集了一半的人口,结果得出中国套均房产的价格与日本持平,也明显悖于事实

  另外,中国与美、欧、日的明显不同在于,中国是一个二元社会,中国农村的住宅只能村内流转,因而并不具有市场交易价格。而将中国城镇区域内的所有住房面积相加,包括商业地产、小产权、公租房、限价房、公房等等房产在内,大约总计有300亿平方米,如果65万亿美元的总市值中不包括不能流通的农村房屋,则计算出中国房产的价格约为每平方米1.5万元,实际上,中国当前的新建住宅平均价格仅在8000元左右

  总之,关于中国房地产总市值超过美、欧、日总市值的总和,已达到65万亿美元的统计是站不住脚的,至少它一边大大夸大了中国的房产价值,一边又大大低估了欧盟和日本的房产价值

  统计房地产总市值意义不大的第二个原因在于,即便总市值数据是每套住房精确市场价格的加总,这个总市值在现实中也是无法实现的。在日本上世纪90年代的房地产泡沫中,就有“如果卖掉东京的房子就可以买下整个美国”的说法。但实际上,哪怕集中卖掉东京10%的房产,东京房价就会暴跌,同时“美国”的价格就会暴涨,不可能买下美国的

  市值本身并没有一个稳定的数量统计,更不等同于可以实际变现的价值。即便在房产交易率最高的2017年,北京市交易的新房和二手房总计也只有40万套左右,交易人数和交易套数的占比均不到总人口和存量住房的8%,但是已经引起了纸面价值的翻倍。欧、美、日的房屋换手率远不及中国,其纸面价值是低估的

  这就是说,即便中国房地产市值果线万亿美元,也并不能在实际中按历史价格交换他国的房产。比如,一旦实际执行抛售中国房产而购买美国房产,就会立刻引起纸面价值的此消彼长,拿无法变现的价值做比较本身就有误导性

  而中国房产市值超过美、欧、日总和的说法能够被人接受、广为传播,反应了人们对于房价高企的焦虑,而贩卖焦虑似乎是现在最流行的生意。但是,据此就认为、或者希望中国房地产价格在当下大跌的想法却是并不现实的

  抛开种种细节,中国经济体制在宏观上尚没有脱离“债务—投资”驱动的发展模式,该模式的好处是增长速度很快、基础设施建设的成本低;坏处就是需要维持一定的宽松货币供给,以适度的通胀水平来接续投资并降低还贷压力。增长速度快的结果,就是居民的收入和财富在较快的增长;宽松货币的结果,就是财富的保值往往面临通胀压力。因而房产是普通公众可得的最好的贮藏财富的载体

  中国股票市值相对房地产市值非常小,原因就在于中国经济还没有切换到以公司或公司股权为财富贮藏载体的模式。而发展模式的转变并非一蹴而就,即便房地产市场当前处在平稳乃至略有下滑的周期,长期来看房产市场仍然会随着经济基本面而增长

  因此,中国房地产市值已达65万亿元的统计有较大偏误,而其市值已经超过美、欧、日总和的说法,更可以说是情绪表达大于实际意义了

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